Kopen zonder voorbehoud: doen of niet doen?

 

In een oververhitte woningmarkt zijn er meer kapers op de kust. Een bod zónder voorbehoud van financiering is aantrekkelijk voor een verkoper. Deze heeft zo immers meer zekerheid. Als koper loop je echter wel degelijk risico’s door dit voorbehoud te laten vallen. Welke risico’s loop je als je biedt zonder ontbindende voorwaarden?

Niet voor niets een 'standaard artikel'

Het is eigenlijk altijd gebruikelijk geweest om bij het kopen van een huis het voorbehoud van financiering op te laten nemen. Het voorbehoud is zelfs een standaard artikel in de door NVM en Vereniging Eigen Huis opgestelde modelovereenkomst. Het doel hiervan is dat je probleemloos onder de koop uit kunt wanneer je de hypotheek niet rond krijgt. Toch laten steeds meer kopers het financieringsvoorbehoud bewust achterwege. Meestal omdat er meerdere kopers zijn en ze graag willen dat de verkopers voor hen kiezen. Maar wat is het risico dat je neemt?

Ontbindende voorwaarden, hoe werkt het?

Wanneer je een huis gekocht hebt, heb je na het tekenen van het koopcontract drie dagen bedenktijd, waarin je nog zonder opgaaf van redenen onder de koop uit kunt. Die tijd is echter vaak te kort om de financiering rond te krijgen.

Moet ik gebruik maken van ontbindende voorwaarden?

Nee, dit hoeft niet. Maar verstandig is het meestal wel! Zonder financieringsvoorbehoud loop je namelijk een flink risico. Kun je de financiering uiteindelijk toch niet rond krijgen, dan moet je de verkoper een boete betalen: meestal is dat 10 procent van de aankoopprijs. Bied je dus op een huis zonder financieringsvoorbehoud, zorg er dan voor dat je zeker weet dat je het kunt betalen. Laat je dan altijd vooraf goed voorlichten door je hypotheekadviseur! Van hem of haar zul je overigens nooit het advies krijgen om zonder financieringsvoorbehoud een bod uit te brengen.

Stel, je denkt aan bieden 'zonder financieringsvoorwaarden'?

• Zorg dat je je financiële mogelijkheden kent. Maak een afspraak met ons kantoor (online tools bieden slechts een indicatie)

• Laat je meteen vertellen welke rechten en plichten je als koper hebt

• Beperk je risico. Neem in het koopcontract op dat de koop afhankelijk is van een bouwkundige keuring

• Is je bod geaccepteerd? Vraag dan zo snel mogelijk een taxatierapport aan

• Weet dat je een 'boete' van 10% van de koopsom moet betalen als de koop onverhoopt niet door kan gaan

 

Ontbindende voorwaarden opstellen

Ontbindende voorwaarden stel je uiteraard zorgvuldig op. Gebruikelijk is een periode van 4 tot 6 weken waarin de koper de tijd krijgt om zijn financiering rond te krijgen. Wanneer de koper binnen de gestelde termijn geen finaal akkoord heeft op zijn financiering, kan om uitstel worden gevraagd. Soms kan het financieringstraject lang duren. Maar wij hebben met enkele verstrekkers ook afspraken dat er snel(ler) kan worden gewerkt - afhankelijk van de situatie van de klant.

Pas wanneer de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, is de woning officieel verkocht. De verkoper heeft dus pas later zekerheid. Dit is de reden dat verkopers de voorkeur kunnen geven aan een koper die biedt zonder voorbehoud van financiering.

Hoe gaat een verkoper makkelijker akkoord met voorwaarden? 
Geef de verkoper zo veel mogelijk zekerheid, als je toch een financieringsbeding wilt

• Overleg met je adviseur of een kortere termijn haalbaar is (i.p.v. 4 tot 6 weken); als wij de zaken goed voorbereiden dan kan de aanvraag - soms - sneller verlopen 

• Kun je een lager bedrag overeenkomen? De inbreng van eigen geld maakt de acceptatie van de hypotheek gemakkelijker. Dit geeft de koper ook meer zekerheid dat de koop uiteindelijk doorgaat 

• Vraag je adviseur om een schriftelijke verklaring. Als wij de verkoper kunnen bevestigen dat de financiering geen probleem is, gaat deze gemakkelijker akkoord met je bod

 

Beroep doen op ontbindende voorwaarden

De overeenkomst wordt niet spontaan ongeldig als aan een van de ontbindende voorwaarden is voldaan. Je moet zelf binnen een bepaalde termijn schriftelijk de koopovereenkomst ontbinden. In het contract kunnen eisen worden gesteld aan de ontbindende voorwaarden. Wil je gebruikmaken van het voorbehoud van financiering, dan moet je meestal een afwijzing van een geldverstrekker tonen als bewijs. Sommige koopcontracten eisen meerdere schriftelijke afwijzingen (financiering moet écht niet mogelijk zijn).

Waarborgsom

In de koopakte staat normaal gesproken dat er een waarborgsom van tien procent van de verkoopsom gestort moet worden bij de notaris. Als de koop door jouw schuld niet doorgaat en je kunt geen beroep doen op ontbindende voorwaarden, dan moet je de boete betalen. Om te voorkomen dat dit geld nooit betaald wordt, moet het gestort worden bij de notaris. Dit kan ook via een bankgarantie.

Meer ontbindende voorwaarden

Er kunnen meer onvoorziene situaties zijn waarin je het koopcontract weer wilt ontbinden. Denk daar goed over na en neem de juiste ontbindende voorwaarden op in het koopcontract. Zo kun je alsnog onder de koop uit als de nood aan de man komt. Welke ontbindende voorwaarden je ook wilt, vermeld ze direct als je gaat bieden.

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden

  • Voorbehoud van financiering: je moet voor een bepaalde datum de financiering rond hebben
  • Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie: je moet een hypotheek met NHG kunnen afsluiten. De maximale koopsom van je woning mag hiervoor sinds 1 januari 2021 niet hoger mag zijn dan € 325.000 (of € 344.500 inclusief 6% boven de marktwaarde voor energiebesparende maatregelen)
  • Voorbehoud bouwtechnische keuring: je laat een bouwtechnische keuring uitvoeren en stelt een bovengrens aan de kosten van achterstallig onderhoud
  • Voorbehoud wijziging woning: je moet een vergunning van de gemeente kunnen krijgen voor bijvoorbeeld een verbouwing
  • Voorbehoud verkoop eigen huis: je moet eerst je huidige woning hebben verkocht voor een bepaalde minimum prijs

Het voorbehoud van financiering en het voorbehoud bouwtechnische keuring worden wel vaak opgenomen. De andere voorbehouden zullen verkopers niet altijd acceptabel vinden.

Een goede voorbereiding als voorwaarde

Begeef jij je (binnenkort) op de oververhitte woningmarkt? Of je nu starter bent of doorstromer. Een woning zoekt als beleggingsobject voor de verhuur, of jouw woning juist wilt verkopen om zelf te gaan huren... Als weet wat je financieel te wachten staat en met welke processen je te maken krijgt, heb je de eerste slag al gewonnen. Wij helpen je daar graag bij!