Met het nieuwe jaar in zicht zetten we de belangrijkste wijzigingen voor je op een rijtje. De volgende regels gelden vanaf 1 januari. Doe er je voordeel mee.

Maximale hypotheek blijft 100 procent van de waarde van de woning
We beginnen echter met iets dat – voor het eerst in jaren – niet wijzigt: het maximaal te lenen hypotheekbedrag bij nieuwe hypotheken bedraagt net als dit jaar 100 procent van de waarde van de woning. De overheid heeft aangestuurd op verlaging van het maximaal te lenen bedrag om te hoge financieringen te voorkomen. Gedurende een aantal jaren is het percentage steeds met één procent per jaar verlaagd en is in 2018 uitgekomen op 100.

Daar blijft het bij, in 2019 wordt dit niet verder verlaagd. Dat betekent wel dat minimaal de hele “kosten koper” (denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele makelaarskosten) zelf opgebracht moeten worden.

"Ook volgend jaar moeten de kosten koper met eigen geld betaald worden."

Verwachte loonstijging heeft verhogend effect op hypotheek
Jaarlijks worden de inkomensnormen voor het verkrijgen van een hypotheek aangepast. De hoogte van je lening is immers niet alleen afhankelijk van de waarde van je woning, maar vooral ook van de hoogte van je inkomen. Doordat inkomens wijzigen kunnen ook de normen aangepast worden. Dat gebeurt in samenspraak met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Door normen te hanteren wil de overheid het risico op financiële problemen door te hoge hypotheeklasten zo klein mogelijk houden.

Uit een recent adviesrapport van het Nibud over de te hanteren percentages van het inkomen bij het aangaan van een hypotheek blijkt dat de percentages voor 2019 nauwelijks veranderen. De bedragen voor leningen stijgen echter wel: doordat rekening wordt gehouden met een gemiddelde loonstijging van 2,9 procent mag er ook meer geleend worden. Voor veel inkomens wordt het maximaal te lenen bedrag ook 2,9 procent hoger, bij hogere inkomens ligt dat percentage daar nog flink boven.

De verhoging geeft vanzelfsprekend mogelijkheden om zo nodig bij te lenen. Al blijft het natuurlijk van belang om goed naar de individuele situatie te kijken. Er kunnen verplichtingen zijn die maken dat van de norm moet worden afgeweken.

"Overweeg je om (bij) te lenen en wil je weten wat je mogelijkheden in 2019 zijn? Neem dan contact met ons op."

Maximale hypotheekrenteaftrek nog maar 49 procent
Sinds 2014 daalt de kostenaftrek voor de eigen woning voor inkomens in de hoogste belastingschijf (op dit moment boven de 68.507 euro). Dit jaar is de aftrek in hoogste schijf nog 49,5 procent, in 2019 wordt dat 49 procent.

Iets om meer rekening mee te houden zijn de verlagingen na 2019. Dan gaat de verlaging namelijk veel harder: met 3 procent verlaging per jaar in 2020, 2021 en 2022 en 2,95 procent in 2023 komt de aftrek dan uit op 37,05 procent.

Tegen die tijd kent de inkomstenbelasting nog maar 2 tarieven: het basistarief van 37,05 procent voor inkomens tot 68.507 euro en het toptarief van 49,50 procent voor het deel van het inkomen dat boven dat bedrag uitkomt. Door de verlaging van de kostenaftrek voor de hoge inkomens wordt die kostenaftrek straks dus voor alle inkomens gelijk: 37,05 procent.

Hypotheek voor energiezuinige woningen
Voor energiezuinige woningen mag extra worden geleend. Het gaat dan om klimaatneutrale huizen met een energieprestatiecoëfficiënt van 0 of lager en om zogenaamde nulopdemeter-woningen. Voor beide types woningen mocht dit jaar 25.000 euro extra worden geleend. In 2019 blijft dat voor de nulopdemeter-woning gelijk, voor het hiervoor bedoelde klimaatneutrale huis gaat de mogelijkheid om extra te lenen iets omlaag naar 20.000 euro. Overigens mag alleen extra geleend worden bij een (gezamenlijk) toetsinkomen vanaf 33.000 euro.

"Voor energiezuinige woningen mag extra worden geleend."

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
NHG is een vangnet voor als je door onvoorziene omstandigheden je hypotheek niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld als je arbeidsongeschikt of werkloos wordt of als je relatie eindigt. Op die momenten kijkt NHG met je mee naar oplossingen om toch in je woning te kunnen blijven wonen. En is verkoop de enige oplossing en zou er na verkoop een restschuld overblijven, dan kan NHG besluiten je die kwijt te schelden. Met NHG ben je natuurlijk interessanter voor banken. Ze zullen je gemakkelijker lenen en vaak ook tegen een iets lagere rente. Het goede nieuws voor 2019 is dat de NHG-grens omhoog gaat van 265.000 euro naar 290.000 euro. Dus voor alle woningen met een koopsom tot 290.000 euro kan vanaf 2019 NHG worden verkregen. Het gaat dan alleen om hypotheken waarvoor vanaf 1 januari 2019 een bindend aanbod is uitgebracht, niet voor hypotheken die al vóór die datum zijn ingegaan.

Voor energiebesparende maatregelen kun je tot 307.400 euro lenen, mits je de extra lening wel volledig aan die energiebesparende maatregelen besteedt.

NHG is niet gratis, het kost 0,9 procent van de totale lening. Maar de mogelijkheden om te lenen nemen dus wel behoorlijk toe.

Inkomensbepaling Loondienst voor verkrijgen NHG
Zoals je waarschijnlijk wel weet is voor het verkrijgen van NHG (en een hypotheek) een werkgeversverklaring nodig. Zo'n verklaring laat soms op zich wachten en door heen en weer sturen voor correcties ben je zomaar kostbare tijd kwijt. Voor een grote groep aanvragers wordt dat eenvoudiger.

Via de website van het UWV kun je op elk gewenst tijdstip je verzekeringsbericht downloaden met daarop al je loongegevens die je voor een aanvraag NHG nodig hebt. Doordat het UWV een overheidsbron is beschik je dan direct over de juiste en volledige loongegevens. Dat overzicht stuur je aan je hypotheekadviseur en die regelt de rest.

"Hypotheek afsluiten met NHG wordt makkelijker"

Deze Inkomensbepaling loondienst is vooral geschikt voor mensen die minimaal 2 jaar loon ontvangen hebben van hun werkgever, recent geen grote inkomensstijgingen hebben gehad en weinig wisseling van loonbronnen (loondienst, zelfstandige, uitkering en dergelijke) hebben gehad.

NHG heeft met een aantal grote banken een proef gedraaid met de Inkomensbepaling Loondienst en de ervaringen zijn zo positief dat dit voor het verkrijgen van NHG vanaf 2019 de enige toets wordt.

Of hypotheekverstrekkers mee gaan doen en, zo ja, welke is nog niet bekend. We zijn voorlopig dus nog niet van de werkgeversverklaring af.

Inkomensverklaring Ondernemer
Wil een ondernemer een hypotheek krijgen, dan moet hij belastinggegevens van drie jaar kunnen tonen. Middels de Inkomensverklaring Ondernemer beoogt NHG tot een vereenvoudigde vaststelling van het toetsinkomen voor een hypotheek te komen. De toets vindt plaats door een onafhankelijke rekenexpert aan de hand van beoordelingscriteria die in een anderhalf jaar durende pilot getest zijn. Uiteraard zijn aan zo'n expert wel kosten verbonden.

Nieuw is dat deze verklaring ook ondernemers die nog geen drie jaar als zelfstandige werken (maar wel langer dan één jaar) de mogelijkheid biedt om een hypotheek met NHG te kunnen krijgen. In ieder geval is binnen enkele dagen duidelijk wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn.

De Inkomensverklaring Ondernemers wordt voor het verkrijgen van een hypotheek met NHG vanaf 1 januari 2019 verplicht voor ondernemers die tussen de één en drie jaar als zelfstandige werkzaam zijn. Voor alle andere ondernemers is hij optioneel, de mogelijkheid om van de belastingaangiften over de afgelopen drie jaren gebruik te maken blijft voor hen bestaan.

Het lage BTW tarief gaat omhoog
En dan nog een laatste, niet onbelangrijke wijziging. In Nederland kennen we twee BTW tarieven: het lage tarief van (nu nog) 6 procent en het hoge tarief van 21 procent.

"Het lage tarief wordt per 2019 verhoogd naar 9 procent."

Per 1 januari 2019 wordt het lage tarief verhoogd naar 9 procent. Onder dit lage tarief vallen diverse producten als bijvoorbeeld kraanwater, veel voeding, boeken en theatervoorstellingen, maar ook bepaalde diensten zoals de kapper, de schilder of de stukadoor. Ook het isoleren van je huis valt onder het lage tarief.